Vender una casa heredada: pasos, impuestos y los errores que salen más caros

Antes de vender una casa heredada hay un paso obligatorio: la herencia tiene que estar aceptada y escriturada a tu nombre. Hecho eso, la venta trae dos impuestos que se olvidan con facilidad: el IRPF por la ganancia que obtienes (no por el precio total) y una segunda plusvalía municipal, distinta de la que ya pagaste al heredar, con un plazo mucho más corto. Te explicamos cada pieza y los errores que más dinero cuestan.

Antes de vender	Herencia aceptada, escriturada y, lo habitual, inscrita en el Registro
IRPF	Sobre la ganancia (venta − valor de adquisición), escala del ahorro: 19 %-30 %
Valor de adquisición	El declarado en el impuesto de sucesiones + ISD y gastos pagados al heredar
Plusvalía municipal de la venta	Impuesto distinto al de la herencia; plazo de 30 días hábiles
Exención por reinversión	Solo si la casa heredada era tu vivienda habitual (3 años viviendo en ella)
¿Tuvo la reducción del 95% del ISD?	Si la vendes antes de 10 años, se devuelve lo reducido + intereses
Si un heredero no quiere vender	Extinción de condominio (compensar en dinero) o vía judicial

Antes de vender: la herencia tiene que estar formalizada

No puedes vender lo que legalmente todavía no es tuyo. El primer paso, si no lo has dado ya, es aceptar la herencia y firmar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario, donde queda claro qué bien te corresponde a ti (o a cada heredero, si sois varios). Después de eso, lo habitual —y lo que casi siempre exigirá el banco del comprador si hay hipoteca de por medio— es inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

Todo este proceso previo, con sus costes de notaría, registro y los impuestos de la propia herencia, lo tienes desglosado en cuánto cuesta tramitar una herencia. Si además la herencia venía sin testamento, primero hace falta la declaración de herederos. Y si ya sabes qué te corresponde pero falta repartir los bienes entre varios herederos, ese reparto se formaliza en el cuaderno particional.

Cuánto IRPF pagas por la ganancia (y de qué se parte)

Aquí está el malentendido más frecuente: el IRPF no se paga sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que vendes y lo que "vale" que heredaste.

Y ese valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido en su día, ni tampoco el valor de mercado actual. Cuando la adquisición fue por herencia, la ley del IRPF establece que el valor de adquisición es el que resultó de aplicar las normas del impuesto de sucesiones, sin que pueda superar el valor de mercado (artículo 36 de la Ley 35/2006). En la práctica: el valor por el que liquidaste el ISD es tu punto de partida.

La ganancia, por tanto, se calcula así:

Ganancia = Precio de venta − (Valor declarado en el ISD + gastos que puedes sumar)

Qué puedes sumar para pagar menos IRPF

Este es el punto donde más se pierde dinero por no guardar papeles. El artículo 35 de la Ley del IRPF permite sumar al valor de adquisición, además del valor del ISD:

• El propio impuesto de sucesiones que pagaste al heredar.
• Los gastos de notaría y registro de la escritura de herencia.
• Los honorarios de gestoría o abogado ligados a la tramitación de la herencia, si los hubo.
• El coste de mejoras (no de simples reparaciones) que hayas hecho en la vivienda desde que la heredaste.

Cuanto más alto quede el valor de adquisición, menor es la ganancia y menos IRPF pagas. Por eso conviene guardar todas las facturas y justificantes de la tramitación de la herencia: son la diferencia entre pagar de más o pagar lo justo.

Los tipos: la escala del ahorro

Sobre la ganancia resultante se aplica la escala del ahorro del IRPF (artículo 66 de la Ley 35/2006, en vigor desde el 1 de enero de 2025):

Ganancia	Tipo
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000,01 € a 50.000 €	21 %
De 50.000,01 € a 200.000 €	23 %
De 200.000,01 € a 300.000 €	27 %
Más de 300.000 €	30 %

Son tramos progresivos: cada euro tributa al tipo de su tramo, no todo al tipo más alto. Se paga en la declaración de la renta del año en que se firma la venta.

La exención por reinversión: por qué casi nunca aplica al heredar

Es habitual pensar que, si reinviertes el dinero en otra vivienda, no pagas IRPF. Es cierto, pero con una condición que muchos herederos no cumplen: la exención del artículo 38 de la Ley del IRPF solo se aplica cuando lo que vendes es tu vivienda habitual, no la del fallecido.

El Reglamento del IRPF (artículo 41 bis) exige haber residido de forma efectiva y continuada en la vivienda al menos 3 años para que se considere "habitual" (con excepciones si hay una causa justificada, como el propio fallecimiento o un traslado laboral). Si heredas un piso en el que nunca has vivido, esta exención no te aplica, aunque reinviertas todo el dinero. Además, la reinversión debe hacerse en una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años (artículo 41 del Reglamento).

Hay una variante que sí es habitual entre herederos mayores: si tienes más de 65 años y la vivienda que vendes es tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta por completo, sin necesidad de reinvertir nada (artículo 33.4.b de la Ley del IRPF).

La plusvalía municipal de la venta: otro plazo, mucho más corto

Ya explicamos en la plusvalía municipal al heredar que heredar una vivienda urbana genera este impuesto local sobre el aumento de valor del suelo. Pues bien: vender esa misma vivienda genera una segunda plusvalía, independiente de la anterior, que grava el aumento de valor del suelo desde que la heredaste hasta que la vendes.

La diferencia que más disgustos da es el plazo. En la herencia tenías 6 meses (prorrogables a 1 año). En la venta, al ser un acto "entre vivos", el plazo es de solo 30 días hábiles desde la firma (artículo 110.2 de la Ley de Haciendas Locales). Es fácil que, tras meses centrado en el papeleo de la herencia, este segundo plazo, mucho más corto, se pase por alto y lleguen recargos.

Como con la de la herencia, si puedes acreditar que el suelo no se ha revalorizado desde que heredaste, no se paga. Y se presenta en el ayuntamiento del inmueble, no en la comunidad autónoma.

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Si la casa tuvo la reducción del 95% del impuesto de sucesiones, cuidado con el plazo

Este es un error que puede salir muy caro y que se pasa por alto con facilidad. Cuando la vivienda heredada era la vivienda habitual del fallecido, es habitual haberse aplicado una reducción del 95% de su valor en el impuesto de sucesiones (la explicamos en la guía completa del impuesto de sucesiones). Esa reducción no es gratis para siempre: la ley exige mantener la vivienda durante los 10 años siguientes al fallecimiento (artículo 20.2.c de la Ley del ISD).

Si la vendes antes de que se cumpla ese plazo, pierdes el derecho a la reducción y tienes que devolver la parte del impuesto que te ahorraste, con intereses de demora. Es un coste que puede ser mucho mayor que el propio IRPF de la venta, así que antes de vender conviene comprobar dos cosas: si te aplicaste esta reducción al liquidar el ISD, y cuántos años han pasado. Ten en cuenta además que muchas comunidades autónomas reducen este plazo de permanencia en su normativa propia (algunas lo bajan a 5 años), así que conviene revisar el de la comunidad donde se liquidó el impuesto.

Si un heredero no quiere vender

Cuando la casa es de varios herederos y no todos están de acuerdo en vender, hay dos caminos:

La vía judicial, cuando de verdad no hay forma de entenderse. La explicamos con detalle en un heredero se niega a firmar y en la partición judicial de la herencia.

La extinción de condominio, cuando el desacuerdo es solo sobre vender o no vender, no sobre el reparto en sí. Consiste en que uno de los herederos se queda la casa entera y compensa en dinero a los demás por su parte. Al ser un bien que no admite cómoda división (una vivienda no se puede partir físicamente), el Código Civil lo permite expresamente (artículo 1062), y la ley del ITP y AJD no lo trata como una compraventa entre herederos —siempre que el exceso no supere el 50 % de lo que correspondería a cada uno según su título—, sino como un simple ajuste dentro del reparto (artículo 7.2.B). Es, en muchos casos, la salida más rápida cuando el problema es "yo quiero vender, tú no".

Errores comunes al vender una casa heredada

• Poner el piso en venta antes de tener la herencia aceptada y escriturada. Sin eso, legalmente no puedes transmitir.
• Tirar las facturas de la tramitación de la herencia. El ISD pagado, la notaría, el registro y la gestoría suman al valor de adquisición y reducen tu IRPF.
• Dar por hecho que la exención por reinversión aplica siempre. Solo si era tu vivienda habitual, no la del fallecido.
• Vender antes de tiempo una casa con la reducción del 95% del ISD. Si no se cumple el plazo de permanencia (10 años, salvo que tu comunidad lo acorte), toca devolver el impuesto ahorrado con intereses.
• Olvidar la segunda plusvalía municipal, la de la venta, con su plazo de solo 30 días hábiles.
• Ir directos a un pleito cuando un heredero no quiere vender, sin valorar antes si una extinción de condominio resuelve el desacuerdo más rápido y más barato.